不動産投資のはじめかた

不動産投資
不動産投資のはじめかた

不動産で収入を得るには、まず不動産を購入しなければなりません。
そのためにまずは、資金調達ですが、毎月の返済金額が多くなる不動産投資は、慎重に行わなければ非常に返済リスクが高くなり、ローン破綻となるケースも多くなります。不動産投資の場合、限られた自己資金だけでは限界があり、選択肢がかなり狭くなってしまうので大半の方は金融機関の融資を利用されます。また、レバレッジをかけることによって不動産を買い進めていくためにも融資による資金調達をされる方もおられます。

資金調達の方法は、個人・法人を問わず以下の方法が一般的だと思います。

① 金融機関からの借入による調達
② 自己資金での購入
③ 家族や親せき等からの借入による調達

不動産投資はある程度まとまった資金が必要となるので、資金調達が難しいと思います。
ここで問題となるのは、どうやって資金調達をするのかを順番に検討していこうと思います。

 

 

① 金融機関からの借入による調達

金融機関からの借入ですが、都市銀行からの融資はかなりの困難を要します。
地方銀行や信用金庫かノンバンク系の金融機関からの融資は比較的受けやすいと思います。
私であれば、まず検討するのは「日本政策金融公庫」からの融資です。
公庫では多くの金融機関が査定をする際に重視している「積算評価」での融資をしていません。公庫の積算評価は他の金融機関に比べて厳しいようで、収益物件というだけで評価が大幅に下がるそうです。この判断基準を逆に利用するのです。
しっかりと積算価格がです評価が高い物件については、地方銀行や信用金庫かノンバンク系の金融機関から借りて、積算評価の出ない少額の物件については、収益性の高い物件を狙って日本政策金融公庫で借りるのがお勧めです。
ただし、注意しなければいけないのは、公庫は不動産投資でもキャピタルゲインを狙った短期の「不動産投資」に対しては、良い印象を持っておらず、融資がおりない傾向にあります。なので、これからは「不動産投資」という言葉を使わず、ここでは「不動産経営」とあえて呼ぶようにします。
公庫の融資期間は10~15年がメインで長期の融資はほとんど扱っていませんので、キャッシュフローを適切に確保するという観点からも、一定水準以上の利回りが必要です。しっかりと不動産経営ができるのかどうかを審査し、判断が下されるのです。
賃貸物件として毎月決まった収入があるインカムゲイン狙いの不動産経営であることをきちんと説明できれば、公庫は積極的に融資してくれることが多いです。

 

 

② 自己資金での購入

自己資金での物件購入ができるようであれば、借入の返済に追われることはありませんので、空室となってもあせる必要がありません。
あわてて家賃を下げてまで入居者を募集しなくてもいいのです。
資金が許す限り、自分がやりたい理想の不動産経営を求めていけるのが最大のメリットだと思います。
デメリットとしては、手持ちの資金がなくなってしまうことです。

私は、起業して不動産賃貸業を自己資金(資本金+役員借入金)ではじめました。
オーナーチェンジの戸建住宅と更地の2つの物件を購入しましたが、手持ち資金がなくなったので今は何もせずじっと我慢しています。
更地は駐車場にしてのぼりを立て、契約者の募集をしました。
運良く、駐車場づくりをしている最中に1区画の契約が決まりましたが、あとの2区画はなかなか決まりませんでした。値下げをしようかとも考えましたが、ただ、返済がないので「akippa」などで小銭を稼ぎ、認知度を高めることによって1年後に満車状態にすることができたのは大きかったと思います。

 

 

③ 家族や親せき等からの借入による調達

まとまったお金を持っている方が家族や親せきにおられるのであれば、拝借して利用する手もあります。贈与にならないようにきちんと金銭消費貸借契約書を結び、金利を支払えば、金融機関よりも安い金利で借り入れできると思います。

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